Kira sözleşmesi ile taraflar arasında zamana yayılı bir hukuki ilişki doğar. Kira konusu eşyanın zamanın geçmesiyle birlikte eski-mesi, deyim yerindeyse demode olması kaçınılmazdır. Eşyanın ekonomik değerinin korunması veya arttırılması için modernize edilmesi, yenilenmesi, hatta kiralananda değişiklikler yapılması gerekebilir. Kiraya veren, yenilik ve değişiklik yapmak istediğinde, kiralanana müdahale etmesine engel olan bir durumla karşılaşacaktır. Kira konusu eşya kiracının kullanımındadır. Acaba bu durumda kiraya veren, kiracıya rağmen kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilecek midir? Kiraya veren yenilik ve değişiklik yapabilecekse, bu çalışmayı hangi şartlar altında gerçekleştirecektir? Yapılacak yenilik ve değişikler nedeniyle kiracının eşyayı kullanma hakkının olumsuz etkilenmesi veya kiracının zarara uğraması halinde, kullanabileceği haklar neler olmalıdır?
Kiralananda yenilik ve değişiklik yapmayı kiracı da isteyebilir. Böylelikle kiracı, kira konusu eşyayı kendi ihtiyaçlarına ve arzusuna uygun hale getirebilir. Ancak, kiracının kiralanana müdahale etmesi kural olarak kullanma hakkının sınırlarını aşar. O halde, kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi ancak kiraya verenin rızası dahilinde mümkün olmalıdır. Kiracının yenilik ve değişiklik yapmasına rıza gösteren kiraya veren, sözleşmenin sonunda kiralananın eski halde iadesini talep edebilecek midir? Kiracının yaptığı yenilik ve değişikliklerin kiralananda değer artışına neden olması durumunda, bu artışın talep edilebilmesi mümkün müdür?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunundan önce yürürlükte olan 818 sayılı Borçlar Kanununda bu konulara ilişkin özel düzenlemeler yer almamaktaydı. Kanun koyucu yukarıda yer alan sorulara, 01. 07. 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 320. ve 321. hükümleri aracılığıyla cevap vermiştir.
TBK. m. 320 hükmü, kiraya verene belirli şartlar altında, yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanımaktadır. Kanun hükmü aracılığıyla, bir yandan kiraya verene kira ilişkisi devam ederken kiralananda yenilik ve değişiklik yapma imkanı tanınmış; diğer yandan bu imkan belirli şartlara tabi kılınmıştır. Ayrıca, yenilik ve değişiklik nedeniyle kiracının karşılaşacağı olumsuz sonuçların giderilebilmesi için kiracıya kira bedelinden indirim ve tazminat talep etme hakları verilmiştir.
TBK. m. 321 hükmünde ise kiracının yenilik ve değişiklik yap-ma hakkı düzenlenmektedir. Kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaması temel kuraldır. Ancak, kiraya verenin rıza göstermesi halinde, kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Anılan kanun hükmünün ikinci fıkrasında, yenilik ve değişikliğe rıza gösteren kiraya verenin, aksi yönde anlaşma olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemeyeceği düzenlenmiştir. Kanun hükmünün son fıkrasında ise, aksi kararlaştırılmadıkça, yenilik ve değişiklikten kaynaklanan değer artışının talep edilemeyeceği hüküm altına alınmaktadır.
Bu çalışma kapsamında, TBK. m. 320 ve m. 321 hükümleri ekseninde, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasına ilişkin sorunlar incelenecektir. Çalışma üç ana bölümden oluşmaktadır. İlk bölümde, yenilik ve değişiklikten ne anlaşılması gerektiği ve kiralananda yapılan diğer faaliyetlerle yenilik ve değişiklik arasındaki ilişki ve farklara değinilecektir. İkinci bölümde, kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapmasına ilişkin hukuki sorunlar incelenecektir. Üçüncü bölümde ise kiracının yenilik ve değişiklik yapması hakkındaki açıklamalara yer verilecektir.
