Gerekli degˆis¸iklikleri ve eklemeleri yaptıgˆımız bu basının bilhassa ögˆrencilere, akabinde akademik camia ve uygulamacılara faydalı olacagˆını umut ediyoruz. Bu basıda, önceki basıda oldugˆu gibi Yargıtay kararlarına, yeni eserlere ve ögˆreti görüs¸lerine yer verilmis¸tir. Özellikle belirtmek isteriz ki kira sözles¸melerinde iki önemli yasal degˆis¸iklik ilgili yerlere eklenmis¸tir. Bunlardan ilki kira sözles¸melerinde arabuluculuk, digˆeri konut kiralarında getirilen %25’lik yasal artıs¸tır.
Gerçekten de kira sözles¸melerinden dogˆan uyus¸mazlıklarda zorunlu arabuluculuk, 05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı kanunun 37. maddesi ile 6325 sayılı “HUKUK UYUS¸MAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU” 18/B fıkrası eklenerek öngörülmüs¸tür. Hükme göre; “MADDE 18/B(1) As¸agˆıdaki uyus¸mazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya bas¸vurulmus¸ olması dava s¸artıdır : a) Kiralanan tas¸ınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilis¸kin hükümler hariç olmak üzere, kira ilis¸kisinden kaynaklanan uyus¸mazlıklar...”Ayrıca yine 7445 sayılı kanunun m. 43/1-a bendi uyarınca düzenleme 1/9/2023 tarihinde yürürlügˆe girmis¸tir. Yapılan degˆis¸iklikten de anlas¸ıldıgˆı üzere, 01.09.2023 tarihinden itibaren herhangi bir kira sözles¸mesinde (tas¸ınır-tas¸ınmaz, konut veya is¸yeri kirasında) ilamsız icra yoluyla tas¸ınmazların tahliyesine ilis¸kin hükümler dıs¸ında kalan tüm uyus¸mazlıklarda (örnegˆin kira parasının tahsili ve tahliye talepleri bakımından) arabuluculugˆa bas¸vuru zorunlu hale getirilmis¸tir.
Kira sözles¸meleri bakımından yenilik arz eden bir digˆer düzenleme ise konut kirası artıs¸ında getirilen %25 sınırıdır. 11.06.2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7409 sayılı kanunun 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Geçici Madde 1 eklenmis¸ olup hükme göre; “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlügˆe girdigˆi tarih (11.06.2022) ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilis¸kin anlas¸malar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi bes¸ini geçmemek kos¸uluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre degˆis¸im oranının yüzde yirmi bes¸in altında kalması halinde degˆis¸im oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözles¸melerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek s¸ekilde yapılan sözles¸meler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
Hükümde düzenlenen sınırlamalar 15.07.2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 7456 sayılı kanunun 23. maddesiyle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na getirilen Geçici Madde 2 ile konut kiraları bakımından 2/7/2023 ilâ 1/7/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira sözles¸meleri bakımından da getirilmis¸tir. Yani düzenlemenin yürürlügˆü bir yıl daha uzatılmıs¸tır.
