Hile (Aldatma) Hukuksal Nedenine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 36. maddesi, hileyi irade bozukluğu sebeplerinden biri olarak düzenlemektedir. Ancak hile nedeniyle gerçekleştirilen bir taşınmaz devri söz konusu olduğunda mesele yalnız Borçlar Hukuku sınırları içerisinde kalmaz.
Uyuşmazlık; Türk Medenî Kanunu'nun tapu siciline, yolsuz tescile ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasına ilişkin hükümleriyle; Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun ispat, delil, somutlaştırma, taleple bağlılık ve kanun yollarına ilişkin hükümleriyle; kimi zaman ceza soruşturması ve ceza mahkemesi kararlarının hukuk yargılamasına etkisiyle iç içe geçer. Dolayısıyla hileye dayalı tapu iptali ve tescil davası, tek bir kanun maddesi üzerinden çözülebilecek basit bir irade sakatlığı davası değildir.
Bu kitabın hazırlanmasındaki temel düşünce de buradan doğmuştur. Amaç yalnız TBK m.36'nın teorik açıklamasını yapmak veya hile konusunda verilmiş Yargıtay kararlarını art arda sıralamak değildir. Çalışmada, bir hileye dayalı tapu iptali ve tescil uyuşmazlığının dava öncesinden kesinleşmiş kararın tapuda uygulanmasına kadar geçirdiği bütün aşamalar, birbirleriyle bağlantılı bir sistem içerisinde ele alınmaya çalışılmıştır. Hilenin unsurlarından hak düşürücü süreye, ispat yükünden tanık ve elektronik delillere, banka kayıtlarından ceza soruşturması dosyasına, bilirkişi ve keşiften üçüncü kişinin iyiniyetine, terditli bedel talebinden faiz ve vekâlet ücretine, istinaf ve temyizden bozma sonrası yargılamaya kadar uygulamada karşılaşılabilecek başlıca meselelerin aynı bütün içinde incelenmesi bu tercihin sonucudur.

Hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarında belki de en önemli mesele ispat hukukudur. Çünkü hilenin varlığı çoğu olayda tek bir belgeyle kanıtlanamaz. Tarafların işlem öncesindeki ilişkileri, taşınmazın gerçek değeri ile resmi senette gösterilen bedel arasındaki fark, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, banka hareketleri, tarafların işlemden önceki ve sonraki davranışları, taşınmazın kim tarafından kullanılmaya devam edildiği, mesaj ve yazışmalar, tanık anlatımları, sonraki devirlerin zamanlaması ve ceza soruşturmasındaki beyanlar kimi zaman aynı olay örgüsünün parçalarını oluşturur.
Bu nedenle kitapta, "hile her türlü hukuka uygun delille ispat edilebilir" ilkesininyalnız teorik bir cümle olarak bırakılmamasına; delillerin hangi şartlarda kullanılabileceğinin ve birbirleriyle nasıl ilişkilendirileceğinin açıklanmasına özellikle önem verilmiştir.
Aynı nedenle tanık delili, senetle ispat kuralları, senede karşı tanıkla ispat yasağı, delil başlangıcı, resmi senedin ispat gücü, elektronik belgeler, WhatsApp ve diğer mesajlaşmalar, ses ve görüntü kayıtları, banka kayıtları, keşif ve bilirkişi incelemesi ayrı başlıklar altında değerlendirilmiştir. Hile ile inançlı işlem, taraf muvazaası, muris muvazaası, vekâlet görevinin kötüye kullanılması gibi kurumların ispat rejimleri aynı değildir.
Uygulamada hukuki nitelendirmenin yanlış yapılması, gerçekte hileye dayanan bir uyuşmazlıkta davacıdan yazılı delil aranması veya tam tersine yazılı ispat gerektiren başka bir hukuki ilişkinin hile kavramı altında değerlendirilmesi, davanın sonucunu doğrudan değiştirebilmektedir. Bu nedenle çalışma boyunca bu kurumların sınırlarının mümkün olduğunca belirgin tutulmasına özen gösterilmiştir.
Kitabın üzerinde durduğu diğer önemli konu, tapu siciline güven ve iyiniyetli üçüncü kişinin korunmasıdır. İlk temlikin hile nedeniyle geçersiz veya iptal edilebilir olması, taşınmazın daha sonra el değiştirdiği her durumda son kayıt malikinin tapusunun da kendiliğinden iptal edilebileceği anlamına gelmez. TMK m.1023 ve m.1024 uyarınca sonraki malikin iyi veya kötü niyeti ayrı bir inceleme konusudur. Bu aşamada devirlerin sürati, taraflar arasındaki ilişki, gerçek bedel, ödeme biçimi, taşınmazın kullanım durumu ve sonraki malikin uyuşmazlığı bilip bilmediğini ortaya koyabilecek diğer olgular önem kazanır. Kitapta bu nedenle hileli ilk işlem ile sonraki kazanım birbirinden ayrılmış; her kayıt malikinin hukuki durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerektiği esas alınmıştır.
Hile nedeniyle tapunun iptali ve aynen tescili her zaman mümkün olmayabilir. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyetine geçmiş, fiilî veya hukuki başka bir engel ortaya çıkmış olabilir. Bu nedenle çalışmada terditli bedel ve tazminat talepleri, taşınmazın değerleme tarihi, denkleştirici adalet, faiz başlangıcı, temerrüt tarihi ve uygulanacak faiz türü de ayrıntılı şekilde ele alınmıştır. "Tescil mümkün değilse bedel" şeklindeki basit bir talebin arkasında; bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı, faizin hangi tarihten işleyeceği, ıslahla artırılan bölümün durumu ve taleple bağlılık gibi sonucu ciddi ölçüde etkileyen meseleler bulunmaktadır. Bu konuların dava dilekçesi hazırlanırken düşünülmemesi, haklı bir davada dahi ekonomik kaybın tam olarak karşılanamamasına yol açabilir.
Çalışmanın usul hukuku bölümleri de aynı uygulama anlayışıyla hazırlanmıştır. Somutlaştırma yükü, ispat hakkı, ispat yükü, taraflarca getirilme ilkesi, hâkimin davayı aydınlatma ödevi, hukuki sebebin hâkim tarafından belirlenmesi, delillerin değerlendirilmesi, sonradan delil gösterilmesi, hükmün kapsamı ve taleple bağlılık gibi başlıklar tapu uyuşmazlığıyla bağlantılı biçimde incelenmiştir. Çünkü uygulamada dava çoğu zaman maddi hukuktaki haklılıktan değil, vakıaların yeterince somutlaştırılmamasından, doğru delile zamanında dayanılmamasından veya talep sonucunun yanlış kurulmasından kaybedilebilmektedir.

Bu eser, hileye dayalı tapu iptali ve tescil davalarının bütün ihtimallerini tükettiği veya her somut uyuşmazlığa değişmez bir çözüm sunduğu iddiasında değildir. Taşınmaz uyuşmazlıkları, taraf ilişkilerinin ve delil yapısının son derece farklılaşabildiği bir alandır. Aynı görünen iki olay, küçük fakat belirleyici bir vakıa nedeniyle farklı hukuki sonuca ulaşabilir. Bu sebeple kitapta mümkün olduğunca kesin formüller yerine, genel kural–istisna–somut olay değerlendirmesi ayrımı korunmaya çalışılmıştır.
Çalışmanın temel hedefi; hâkime, avukata, akademisyene ve uygulamanın diğer ilgililerine yalnız "hangi madde uygulanır?" sorusunun değil; "hangi vakıa ileri sürülmeli, hangi delil hangi vakıayı ispatlar, hangi talep hangi sırayla kurulmalı, hangi usul işlemi ne zaman yapılmalı ve verilen karar nasıl etkili biçimde sonuca ulaştırılmalıdır?" sorularının da cevabını sunabilmektir.
Hile, görünürde geçerli ve olağan bir işlemin arkasında gerçek iradenin nasıl bozulduğunu araştırmayı gerektirir. Tapu iptali ve tescil davası ise bu gerçeğin yalnız ortaya çıkarılmasını değil, hukuken ispat edilmesini ve tapu siciline doğru biçimde yansıtılmasını amaçlar. Elinizdeki çalışma, işte bu iki aşama arasındaki yolu sistematik hâle getirme çabasının ürünüdür.