Uygulamada A'dan Z'ye Kentsel Dönüşüm Hukuku

Bu kitabın hazırlanmasındaki temel amaç, kentsel dönüşüm mevzuatını yalnızca madde metinleri üzerinden açıklamak değil; dönüşüm sürecinin başlangıcından tamamlanmasına kadar ortaya çıkan hukuki sorunları sistematik, güncel ve uygulamaya dönük bir yaklaşımla incelemektir. Bu doğrultuda riskli yapı tespiti, riskli alan ve rezerv yapı alanı kararları, teknik inceleme süreçleri, bildirim ve itiraz usulleri, maliklerin karar alma mekanizmaları, tahliye ve yıkım, hak sahipliği, değerleme, anlaşma, pay satışı, kamulaştırma, yeniden yapılaşma, mali destekler ve yargısal denetim birbirleri ile olan bağlantıları gözetilerek ele alınmıştır. Dönüşümün birbirinden bağımsız işlemler toplamından değil; birbirini takip eden idari, teknik ve özel hukuk işlemlerinden oluşan bütüncül bir süreç olduğu özellikle esas alınmıştır. Kentsel dönüşüm hukukunun en hassas yönlerinden biri, hiç kuşkusuz kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında kurulması gereken dengedir. Afet riskinin azaltılması ve toplumun can ve mal güvenliğinin korunması meşru ve zorunlu bir kamu yararı oluşturmakla birlikte, bu amaç idareye sınırsız bir müdahale yetkisi vermemektedir. Kanunilik, ölçülülük, hukuki güvenlik, belirlilik, eşitlik ve yargısal denetim ilkeleri, dönüşüm sürecinin her aşamasında idarenin yetkilerini sınırlayan temel hukuk güvenceleridir. Bu nedenle çalışmada 6306 sayılı Kanun hükümleri yalnız lafzi açıdan değil; Anayasa'nın hukuk devleti, mülkiyet hakkı ve temel haklara ilişkin güvenceleri çerçevesinde değerlendirilmiştir.

Elinizdeki bu kitap hazırlanırken 2026 yılı itibarıyla yürürlükte bulunan mevzuat ve uygulama esasları mümkün olduğunca güncel şekliyle esas alınmıştır. Kitabın çeşitli bölümlerinde yalnızca "mevcut hüküm nedir?" sorusuna cevap vermekle yetinilmemiş; değişikliklerden önceki sistem ile yeni sistem arasındaki farklar, geçiş döneminde ortaya çıkabilecek sorunlar ve uygulayıcının dikkat etmesi gereken noktalar ayrıca gösterilmeye çalışılmıştır. Bu yönüyle eser, kentsel dönüşüm hukukunun geçmiş düzenlemelerini açıklayan statik bir çalışma olmaktan ziyade, 2026 yılı uygulamasını esas alan güncel bir başvuru kaynağı olarak tasarlanmıştır. Kentsel dönüşüm uyuşmazlıklarının önemli bir bölümü, işlemin teknik boyutu ile hukuki boyutunun birbirinden ayrı düşünülememesinden kaynaklanmaktadır. Riskli yapı veya riskli alan kararının dayandığı teknik veriler, rezerv yapı alanı belirlenmesinin gerekçesi, değerleme yöntemleri, yapı ve zemin incelemeleri ile planlama kararları hukuki denetimin de konusunu oluşturmaktadır. Bu nedenle kitapta, bir idari işlemin yalnızca yetki ve şekil bakımından değil; sebep, konu, maksat, bilimsel yeterlilik, ölçülülük ve kamu yararı yönlerinden de incelenmesi gerektiği yaklaşımı benimsenmiştir. Özellikle idari yargı denetiminin dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin korunmasındaki belirleyici işlevi üzerinde durulmuştur.